不動産投資を始めたい人は多いのではないでしょうか。これからの老後資金を増やしたい方や資産の拡大を目指す方にはもってこいの投資です。
しかし、不動産投資といってもさまざまな投資があり、どのような投資が良いか判断ができない方も一定数いらっしゃると思います。
そのような方々のために今回は、不動産投資を始めるなら「築古区分ワンルーム」をオススメします。なぜなのか理由も合わせて紹介しますので、初心者の方でも納得してもらえる内容になっています。
不動産投資をこれから始めたいけど、どのような投資をすれば良いか迷われている方は、参考になるはずです。ぜひ最後まで読んでみてください。
不動産投資をするなら居住用（レジデンス）
「不動産投資」と一口に言っても、様々な投資があります。種類としては、「居住用」「商業用」「宿泊用」などです。
種類別で比べると以下のようになります。
| 居住用 | 区分ワンルームマンション、戸建、アパート（一棟）、マンション（一棟） |
| 商業用 | テナント、倉庫 |
| 宿泊用 | ホテル、マンスリー・ウィークリー |
その中でも商業用や宿泊用は、初心者ではなかなかハードルが高いです。なぜなら投資する金額が、数億〜数百億かかります。
ただし居住用となると金額が少ないものでは、ローンが前提とはなりますが300〜500万円ほどで購入ができます。
築古区分ワンルームが始めやすい理由は自己資金が少なく済む
居住用でもいろいろ種類はありますが、その中でも築古区分ワンルームが始めやすいです。始めやすい理由は、以下の通りです。
- 手を出しやすい価格帯
- 価格帯が安定している
- 出口をイメージしやすい
１つずつ説明していきます。
手を出しやすい価格帯
首都圏（東京や神奈川、大阪など）に限りますが、1000万円〜2000万円台で購入が可能です。「いやいや高いでしょ！」と思われたかと思いますが、融資を引くことができれば、300〜500万円の自己資金で購入できる物件はあります。
購入できる物件の立地は、23区内です。しかも都心5区と呼ばれる「千代田区」「中央区」「港区」「渋谷区」「新宿区」の一等地の物件が購入できるます。
地価が下がりにくく逆に上がる可能性が高いエリアに投資できるのは興味が惹かれるのではないでしょうか。
築古戸建も安いもので100万円以下の物件がありますが、時間や手間がかかるので休みの日などの時間が使えない人には向きません。
価格帯が安定している
新築や築浅の区分ワンルームマンションは、築年数が経過するにつれて価格は減少していきます。1/3や1/5に価格が下がることも珍しくないでしょう。
一方、築古の区分ワンルームマンションだと価格が下がり切っているので、それ以上下がる可能性はとても低くなります。築古に分類される築年数は、だいたい25年ほど経過している物件です。
25年だと建物が相当古くなって「貸し出しても借主が見つからないのでは？」と思われるかもしれませんが、そこは管理が行き届いた物件であれば、「築年数が経っているのにきれいだな！」と思えます。
出口をイメージしやすい
築古区分ワンルームは物件価格が下がり切っているものが多いです。そのため、売却時もほとんど同じ価格か市況が良ければ、買ったときよりも価格が上昇しての売却することも夢ではありません。
「不動産の市況が良い今だけでしょ！」と思うかもしれませんが、現在日本では、インフレが起こり資材や人件費が上昇していますので、それらの理由から市場の潮流として、物件価格が上昇する方向と考える方が多数派ではないでしょうか。
必要な投資資金は300〜500万円
必要な投資資金が300〜500万円と聞くと「どんだけ古い物件なの」と思われるかもしれません。物件価格が300〜500万円というわけでなく、自己資金としてそのくらいの金額があれば良いということです。
具体的には、東京23区内で1300万円の築古区分ワンルームがあったとして、自己資金を500万円投下し残りは、銀行から融資をしてもらう形となります。融資額は物件価格の70％を想定しておくといいでしょう。
ただし、誰でも物件価格の70％を融資してもらえるわけではなく、自身の経済状況や年収などで前後する場合がありますので、あくまでも目安として頭に入れておいてください。
銀行から融資を引きたい場合も手当たり次第銀行にアプローチすることはお勧めしません。理由は長くなるので割愛します。
電話勧誘のワンルーム投資は全てダメ！
読者の皆さんの中には、電話でワンルームマンションの勧誘された経験がある方がいらっしゃるのではないでしょうか。
電話勧誘のワンルームマンション投資に乗っかってはいけません。なぜかというと良い物件であれば、取り合いとなり電話で営業をしなくても売れていきます。
電話でワンルームの勧誘をしないといけない物件ということは、黙っていても売れない「ダメ物件」から電話をするのです。
なぜ「ダメ物件」かというと
- 購入後価格が下がる物件
- 業者が多額の請求をする
- 業者のインセンティブが大きい
以上の理由から購入者には、「得しない」もしくは「限りなくゼロ」の物件となります。
購入後価格が下がる物件
紹介してくる物件は、新築や築浅の物件が主です。「新築や築浅なら価値があっていいんじゃないの？」と思うかもしれません。
しかし、新築や築浅の物件は、築年数が経つにつれて価格が下がっていきます。最悪価格が1/3や1/5となる物件も珍しくないです。
「新築」や「築浅」という言葉に騙されず、相場を分析して自身で価値を判断できるようになりましょう。
業者が多額の請求をする
電話してきた販売業者が、そのまま物件の管理をする場合があります。管理する際に、物件の原状回復費用やリフォーム費用を相場よりも高く請求され、オーナーが損をするケースは少なくありません。（参考：イエウール）
物件の購入は、冷静な判断が必要です。もし迷った際は、不動産投資を実際に行なっている不動産投資家聞くことをおすすめします。
もし相談する人がいない場合は、当サイトまでご連絡をいただいても構いません。
業者のインセンティブが大きい
販売業者は、物件の建築業者や提携先の銀行と繋がっているケースが多く、インセンティブが大きいことが多いです。
販売すればするだけ儲けになるので、手当たり次第に電話勧誘をかけてくる業者が後をたちません。購入者には何の得もないのですが、購入する方が一定数いるから電話勧誘する業者が存在するのでしょう。
甘い話は、向こうからやってくることはありません。自身で不動産投資の勉強を行い、自身で物件の価値が判断できるまでは、不動産投資をするのはやめましょう。
売れない物件を販売している業者のカモになってはいけません。なぜ電話をしてくるのかを理解できれば、購入するべきか判断することは容易でしょう。
信頼できる不動産業者を見つけよう
信頼できる不動産業者を見つけることが良い不動産投資をする近道です。個人が主催する不動産セミナーへの参加や実際に不動産投資を行なっている不動産投資家に会って話を聞いてみることをおすすめします。
誰かに業者を紹介されたから「信頼できる業者だ」というわけではありません。自身で勉強して知識をつけて話す内容を理解し、業者の選定ができるようになって初めて不動産投資を始めることができると考えましょう。
個人投資家が主催するセミナー
セミナーは、全国で開催されています。ただし、不動産業者が主催のセミナーはあまりおすすめしません。なぜなら、セミナーの最後などで不動産業者の物件を紹介されるケースが多々あるからです。
個人の不動産投資家が主催となれば、少なからずセミナーに参加する価値はあるので、探してみてください。セミナーの場所を限定せずネットで探せばすぐに見つかります。
不動産投資家に会うならオンラインコミニティー
不動産投資家が近くにいない人は、地元の不動産協会に電話してみるといいでしょう。不動産協会に電話することで、情報を得ることができ上手くいけば不動産投資家を紹介してもらえるかもしれません。
他にもオンラインコミニティーに参加するという方法もあります。実際の不動産投資家が主催するコミニティーもありますので、探してみて自身に合っているものに参加してみましょう。
月額料金や年会費などがかかる場合があるので、費用と内容を精査した上で検討してみてください。
まとめ：不動産投資をするなら築古区分ワンルーム
不動産投資の初心者が自己資金を少額で始めるなら、築古区分ワンルーム投資からが良いでしょう。自己資金を300〜500万円と少額で抑えることができます。
自身で物件の精査ができないようであれば、本を読んだりYouTubeを観たりして勉強しましょう。勉強をしなければ、良い物件の選定はできません。
不動産投資のスタイルもさまざまなものがあります。自身のライフサイクルや経済状況に合わせてどの不動産投資が合うか検討してみてください。