【不動産投資するなら首都圏】その理由と指標を徹底解説！

不動産投資を始めるにしても、どのエリアで始めるかわからない方は多いのではないでしょうか？不動産投資は賃貸業であり、家賃が入らなければ経営は成り立ちません。

家賃が確実に受け取るためには、人口が流入するエリアに投資する必要があります。では、人口が流入するエリアとはどこなのでしょうか。

記事を読めば、首都圏が不動産投資に適していること理由とエリアを説明します。不動産投資を始めるなら、投資物件を間違えないことが鉄則です。

不動産投資に失敗しないためにも、記事を読んで参考にしていただければと思います。不動産投資を進めて、資産を拡大していきましょう！

首都圏が不動産投資に適している理由とは？

日本の人口は現在減少傾向で、2050年には2020年比で2000万人減が見込まれています。「人口が減少しているのに不動産投資は大丈夫？」という声をよく聞きます。

結論、「大丈夫！」です。なぜなら、都道府県全体が平均的に減少するわけではなく、減少する地域もあれば、増加する地域もあるからです。

増加している地域は、以下の図をご覧ください。

2021年2022年ともに増加傾向にある都道府県は、神奈川、千葉、埼玉、大阪、滋賀、福岡、沖縄の７都道府県です。東京はコロナ禍による在宅勤務の影響で、2021年は人口が減少しています。

2022年だけで見ると、東京の人口は再び増加しており、不動産投資するなら東京は外せません。このように、人口の動きを見て不動産投資ができる場所とそうでない場所の選別は必要です。

また、将来の予測を「国立社会保障・人口問題研究所」でのデータをグラフにして見てみると、

人口の総数・増減率ともに数値が良いのは、やはり「東京」、続いて「神奈川」となっています。このようにデータから見ても、人口の集まる首都圏で不動産投資をするべきです。

なぜ増加しているエリアがあるのか

人口が増加しているエリアと減少しているエリアがあるのでしょうか。

減少しているエリアは、雇用機会すなわち仕事が少ないことややりたい仕事がない場合が多く、就業機会を求めて若年層を中心に都市部へ移動する傾向があります。今後も人口の減少が進めば、税収が減りインフラ（道路の老朽化や橋の老朽化など）が維持できなくなる地域も出始めるでしょう。

人口が増加しているエリアは、多様な産業、仕事が多くあり、選択肢が多く雇用機会が豊富です。教育や病院の技術力の高さも都市部へ集中しているため、都市部へ人口が流入する原因となっています。

不動産投資は、賃貸業です。人口が増加するエリアに投資をするのが鉄則です。

投資するエリアを見極め、事業として成り立つか分析する力が今後さらに求められます。安定した賃貸需要があるエリアを次に説明します。

安定した賃貸需要があるエリアは「東京23区」

安定した賃貸需要がある地域は、人口が増加している都道府県はもちろん、それだけではなく、土地の資産価値や賃料の増加が見込める場所です。

都道府県別で地価の変動率を見ていきましょう。

出典：国道交通省_令和6年都道府県地価調査_対前年平均変動率

出典：国道交通省_令和5年都道府県地価調査_対前年平均変動率

地価が2年連続（令和5年、6年）で増加傾向にあるのは、北海道、宮城、茨城、埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、大阪、福岡、佐賀、熊本、沖縄となっています。

次に都道府県別で賃料の推移を見てみましょう。

全体的に賃料が上がっている都道府県は、東京、神奈川、埼玉、福井、大阪、福岡、沖縄となっており、人口が増加しているエリアがほとんどです。

地価と賃料どちらも増加しているのは、東京、神奈川、埼玉、大阪、福岡、沖縄となっています。ではどのエリアに投資をすれば良いのでしょうか。

不動産投資するなら「東京23区」

地価や賃料の上がり幅の両方が見込める東京が、不動産投資をするなら有利です。賃料が増加すれば、インカムゲイン（家賃収入）が見込めます。

それに加え、地価が増加すればキャピタルゲイン（売却益）も見込めるので、東京その中で23区に限定して不動産投資をするのが良いです。

こちらの表を見てください。

上位は全て23区が占めています。それだけ東京都の中でも23区の資産価値の高さがわかります。

23区の中でも都心5区

23区の中でも都心5区と呼ばれる千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区が、不動産投資をするなら、狙い目です。なぜなら先ほどの「東京都の地価」の表でわかる通り、上位は、都心5区となっているからです。

横浜市、川崎市

東京と隣り合わせで隣接している神奈川県の横浜市と川崎市も投資エリアとして候補に上がります。

こちらは、内閣官房の事務局が提供しているシステムで、地方自治体のさまざまなデータが入っているシステムです。首都圏の人口流動が、色別でわかるマップを見てみましょう。

これからわかるように、東京を中心にその周辺で特に沿線周辺に限定されますが、神奈川県横浜市、川崎市は、濃い赤色になっています。赤い方が、人口分布が高いことを示しているので、人口が多いことが見てわかります。

「首都圏だと物件が高くて買えないでしょ！」と考えるかも知れません。価格帯や自己資金は、次の項目で説明しますので、「意外と投資できるかも」と思えるでしょう。

不動産価格の動向と将来性をチェック！

不動産投資をするエリアは、首都圏だとわかりました。次にどのような物件が良いか見ていきます。

物件には、いくつか種類がありますが、一般の方が不動産投資をするのなら、「区分」か「アパート」になります。

区分なら、融資が引ければ数百万円で不動産投資が可能です。アパートでも、自己資金3000万円以内で投資が可能でしょう。

「マンション」となると投資額の規模が大きく、「中小規模のマンション」でも３〜10億円、「大規模マンション」となると10億円以上の価格帯になります。中小規模のマンションは、収入の割にメンテナンスや管理費が思ったより、割合が多くなるためおすすめできません。

大規模マンションはそもそも高額なため、手が出せないでしょう。以上の理由から、不動産投資を始めるなら、区分ワンルームもしくは、アパートで投資をおすすめします。

区分は、築古ワンルーム一択

区分ワンルームでもよくある電話勧誘が来る「新築」や「築浅」の物件はやめましょう。なぜかというと値下がり幅が大きいからです。

建美家での2023年7月に出された「収益物件市場動向四半期レポート」によると、2023年４〜6月の平均では、築10年未満が3008万円、築10年〜20年が2738万円、築20年以上が1318万円というデータになっています。

このデータから、築10年未満と築20年以上を比べると物件価格の下落が約1700万円以上です。それだけ築年数が経つと価値が下がってしまいます。

ただ築年数が20年、30年と経過すると物件価格は安定します。物件の立地にもよりますが、中央区の物件だと1500万円〜1800万円です。

なぜなら、賃料にはエリアにより下限があるからです。そのため「LIXIL不動産ショップ」の記事によると1994年以前の物件は、価格が下げ止まっているのがわかります。

エリアによる物件の価格帯と自己資金は、以下のとおりです。

アパートは、新築でも中古でもOK！ただし駅近の物件であること

区分ワンルームよりは、立地は悪くなります。一等地と言われる都心5区は、アパートが立つような面積は出ません。

出たとしても、アパートぐらいの戸数だと採算が合いません。アパートを購入するなら、ちょっと中央から外れても、23区内であれば採算が取れます。

ただし、立地は間違えてはいけません。必ず駅近の物件・土地を購入しましょう。

駅から10分以内の立地であれば、アパート投資として間違えることはありません。価格が高いだけに、立地を間違えると致命傷です。

エリアによる物件の価格帯と自己資金は、以下のとおりです。

東京23区：8500万円〜2億円

神奈川県内：7000万円〜1億5000万円

自己資金は、1500万円〜3000万円

※アパート１棟、下限は中古、上限は新築

首都圏の再開発エリアが持つ投資チャンス

東京では、多くのエリアで再開発が行われており、「100年に1度」と呼ばれています。再開発エリアに投資をすることで、資産価値が上昇する可能性が高いです。

その理由を３つ挙げます。

新しい商業施設やオフィスの誕生

再開発エリアでは、ビルや建物の建て替えが行われます。新しい建物になると今までなかった商業施設や有名なホテル、オフィスなどが入ることが多いです。

新しい商業施設や有名なホテルが入ると、再開発されるエリアの経済活動が活発になり、人の流動が増加します。経済活動が活発となることで、土地の資産価値が上昇します。

人口増加と需要の拡大

再開発エリアでは、新しい住居（マンション）が建つことも多く、その分人口の増加が見込まれます。オフィスのテナントも増えることも多く、働く人が住むために需要が高まります。

人口が増えるということは、土地の需要が高まっているということです。需要が高まれば、需要と供給の関係で価値は上がるでしょう。

交通アクセスの改善

再開発行われる多くのエリアでは、新駅の設置や既存の駅の改良が行われます。駅が一新されると、交通のアクセスが改善し利便性が高まります。

再開発は多くの地域・エリアで行われています。2024年9月現在で、進行形の再開発エリアを挙げます。

八重洲エリア

2023年3月に「東京ミッドナイトタウン八重洲」が完成しました。オフィス、商業施設、ホテルや小学校などが入る複合施設です。

他にも2025年完成予定の商業施設兼オフィスビルが八重洲一丁目東A地区に計画されています。

品川駅周辺エリア

高輪ゲートウェイ駅を皮切りに、品川・田町・泉岳寺駅周辺の縦のラインで主要の再開発プロジェクトが計画されています。大きく４地区（**4街区：複合棟Ⅰ（North・South）3街区：複合棟Ⅱ2街区：文化創造棟1街区：住宅棟）**に分かれており、高級ホテル、住宅、商業施設や教育施設などが入る予定です。

全ての再開発が完了するのは、2032年ごろを予定しており、一体は大きく様変わりするでしょう。

新宿西南口エリア

新宿駅は、乗降客数270万人で世界第一位を誇るビッグターミナル駅です。新設されるビルは、48階にもなる超高層ビルです。

全ての工事完了が2040年代予定と超長期ビッグプロジェクトとなっています。高層ビルが複数建ち並ぶ計画となっているので、景観が大きく一新されます。

渋谷エリア

2012年完成の渋谷ヒカリエを皮切りに、10の再開発プロジェクトが動いています。2024年7月8日にも「渋谷アクシェ」が完成しました。

2027年には、最後のプロジェクトとなる「Shibuya Sakura Stage」が竣工予定です。大規模なオフィスが供給され、ビジネス拠点として再開発が進んでいます。

出典：「東急_渋谷再開発情報サイト」

中野駅周辺も再開発がされています。有名な建物で言えば2023年7月に閉館した「中野サンプラザ」を取り壊し、跡地には地上61階建ての複合施設「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」が建設予定されています。

首都圏での不動産投資で失敗しないためのポイント

リスク管理や物件選びの注意点など、投資で失敗しないための重要なポイントをまとめる 不動産投資はリスクがとても少ない投資ですが、それでも投資には変わりありません。ここでは、失敗しないためのポイント３つを挙げます。

1.区分ワンルームは、新築に手を出さない

区分ワンルームマンションにおける新築物件は、築年数が経つにつれて価格が大きく下がります。当記事「**不動産価格の動向と将来性をチェック！」**で述べましたが、新築と築20年の物件を比べると約1700万円の価格差があります。

利回りも高くなく、運営費や管理費などを差し引くとマイナスになる物件がほとんどです。区分ワンルームの購入を検討しているのであれば、築30年ほど経過している築古ワンルームマンションを購入しましょう。

2.不動産業者を見極める

不動産業者を見極める１つの指標として、不動産資格である「CPM」を持っているかどうかを基準にすると良いです。CPMとは、アメリカに拠点を置くIREM（Institute of Real Estate Management）が認定する不動産経営管理士の資格です。

CPMは、国際的な認知度が高く、高度な専門的な知識が必要となります。試験内容は、不動産投資分析だけでなく、倫理観も試験で問われるので、CPMの有資格者なら信頼できる不動産業者である可能性が高いです。

ただし、CPMだからと言って信頼するのではなく、話している内容が信用して良いものかは見極めが必要です。

3.高利回り物件には、手を出さない

高利回り物件は、とても魅力的で投資をしたくなるでしょう。しかし、高利回りということは、リスクが高いことの裏返しです。

需要が低く、賃料が取れない、手間がかかるなどリスクがあります。数あるリスクを許容できる技術や知識があるのであれば、投資しても良いですが、自信がなければおすすめしません。

あなただけで完結できるほどの知識や技術がつき、採算が合うのであれば、挑戦してみても良いでしょう。

まとめ：不動産投資をリスク低く行うには首都圏一択！

首都圏での不動産投資は、とてもリスクが低いです。地方よりも人口増加が見込まれ、賃料も上がっています。

リスクが低い分、利回りが低くなりますが、コストがかかりにくいというメリットがあるので、とても魅力的な投資です。

物件を長期保有することで、インカムゲイン（家賃収入）だけでなく、物件の価値が賃料上昇により上がるので、キャピタルゲイン（売却益）も見込めるます。今回の記事を参考にして、首都圏の不動産投資を始めてみましょう！