東京では今、100年に1度と言われている大開発が各地で進んでいます。日本の玄関口となる「品川駅周辺」、世界一位の乗降客数を誇る「新宿駅周辺」、オフィスが多く立ち並ぶ「八重洲・東京駅周辺」など、再開発が進んでいるエリアは各地に散らばり、一目瞭然の変化を遂げています。
この記事を見れば、首都圏が今後ますます発展していくことがわかり、首都圏における不動産の価値が上昇していくイメージを持つことができます。
不動産投資は、「立地」と「価格」を間違えないことが重要です。そのためにも、不動産を購入するエリアを厳選する目がないといけません。
様々な情報を自分で整理し、分析することで不動産投資の知識が深まり、投資家としての目が養われます。そんなあなたに、今回の記事はとても参考になるはずです。
東京の再開発情報をまとめているので、再開発されているエリアを把握しましょう！
再開発の背景と目的
東京23区内では、各地で再開発が行われており、「100年に一度の再開発」と言われています。
この５つを達成するために、東京では港区麻布台に建つ「麻布台ヒルズ」が2023年11月に開業し、東京駅北側に建つ「Torch Tower（トーチタワー）」は2028年3月竣工予定といった大規模プロジェクトが進行中です。その背景と目的を解説します。
建物の更新時期
現在建っている多くのビルは、第２次世界大戦後の復興〜高度経済成長期にかけて建設されたものが多く、経年劣化による更新時期を迎えています。老朽化したビルや駅などの建築物を、だんだいの安全基準や環境基準に適合させるために、大規模な再開発が必要となっています。
防災対策の強化
2011年の東日本大震災を契機に、都市部の防災機能に対して見直しが進められました。各地の再開発プロジェクトでは、耐震性能の向上や災害時における避難施設の整備など、都市の防災力を強化することが重要な目的の一つとなっています。
参考：東京都防災HP
国際競争力の向上
東京が世界的な都市間競争で優位性を保つためには、海外の企業や人材に選ばれる魅力的な都市である必要があります。再開発を通じて、最先端のオフィス環境や居住空間を整備し、国際的な企業や優秀な人材を惹きつける環境を創出することが目指されています。
都市機能の高度化と効率化
再開発によって、「働く・遊ぶ・暮らす」といった多様な機能を効率的に集約し、高度化することにが可能となります。例えば、高層ビルの土地を有効利用するのと同時に、緑地やオープンスペースを確保するなど、都市空間の質的向上が図られています。
経済活性化と地域価値の向上
大規模な再開発は、建設業を中心とした経済効果をもたらすだけではなく、完成後も周辺地域の不動産価値の上昇や新たな雇用の創出につながります。新しいランドマークの誕生は、再開発される地域のブランド力を高め、観光客の誘致にも寄与します。
主要な再開発エリア
東京では、各地で多数の再開発プロジェクトが進行中です。その中で主要なエリアをいくつかあげます。
東京駅周辺・八重洲エリア
東京駅周辺では、複数の大規模再開発プロジェクトが進行中です。最も注目されているのは、三菱地所による「TOKYO TORCH」プロジェクトです。
プロジェクトの中心となるのが、2028年完成予定の「Torch Tower」で高さ390mの日本一の超高層ビルとなります。計画では低階層にショップやレストラン、中階層にはオフィス、上階層にはラグジュアリーホテルや賃貸住宅などが入る複合施設が計画されています。
八重洲エリアでは、2023年3月にオープンした「東京ミッドタウン八重洲」です。45階建てでブルガリホテル東京の「八重洲セントラルタワー」と7階建てで昭和こども園の「八重洲セントラルスクエア」からなり、オフィスや商業施設、小学校などが入っています。
さらには、「東京駅前八重洲一丁目東地区市街地再開発事業」や「八重洲二丁目中ちく第一種市街地再開発事業」など、複数の再開発プロジェクトが進行中です。東京駅周辺は、国際的な競争力をもつビジネス拠点としての機能強化と、観光客や来訪者のための利便性向上が図られます。
中野駅
中野駅周辺では、駅を中心とした約110ヘクタール（東京ディズニーランド２つ分）の広大なエリアで再開発が行われており、11もの大規模プロジェクトが計画されています。
全てのプロジェクトが完了するのは、2029年予定です。プロジェクトの内容は、中野区役所の建て替えや中野駅新北口駅前広場、中野サンプラザ跡地、中野郵便局北側に位置する市街地再開発事業などです。
中でも話題の中心となっているのは2023年7月に閉館した「中野サンプラザ」跡地でしょう。跡地には、地上61階、高さ約250mの複合施設「NAKANOサンプラザシティ（仮称）」が予定されています。
複合施設の詳細は、最大7000人を収容できる多目的ホールやマンション、オフィスなどが計画されています。完成は2029年予定です。
現在進行形で開発が進んでおり、みるみる変わっていく様子が確認できます。
新宿西南口
新宿駅周辺では、「新宿グランドターミナル構想」を中心とした大規模な再開発が進行中です。簡単にいうと「歩行者中心のネットワークの構築」と「賑わいを生む空間を創出」です。
新宿駅は、世界第一の乗降客数を誇る駅で、その新宿駅の再開発は、新宿駅周辺地域を一体的に整備し、国際競争力のある都市機能を強化することを目的としています。
主なプロジェクトは以下の３つです。
新宿駅西口地区開発計画
小田急百貨店新宿本館跡地を小田急電鉄、東京メトロ、東急不動産の3社で共同事業が進行中です。2024年3月から新築工事が始まり、地上48階、高さ約260mの超高層ビルが2029年完成予定で建設が進められています。
10階までは商業施設、12~13階まではビジスス創発機能、14~46階まではオフィス、47~48階までは展望施設が計画されています。他にも、帰宅困難者支援や面的な多重エネルギーネットワークの構築による防災機能の強化を図ったビルです。
新宿駅西南口地区開発計画
先ほど紹介した「新宿駅西口地区」の南側に位置するエリアで開発が計画されています。建物の概要は以下のとおりです。
- 北街区：地上19階、地下3階、高さ約110m、店舗・宿泊施設、2040年代完成予定
- 南街区：地上36階、地下5階、高さ約225m、店舗・事務所・宿泊施設、2028年度完成予定
今後の詳細な計画が楽しみです。詳細な情報後でたら、情報を更新していきます。
スカイコリドー（空中回廊）
スカイコリドーとは、新宿駅西口地区と西南口地区をつなぐ、全長約400mの回廊です。9階と14階には、緑化を取り入れたテラスが設けられる予定です。歩行者の回遊性が大幅に向上し、新宿の街全体の魅力を高めることが期待されています。
スカイコリドーは、単なる通路としての役割ではなく、滞留空間としても機能し、訪れる人々に新しい体験や新宿の街のアタラタ魅力を提供する場となります。新宿駅周辺エリアの回遊性と滞在価値が向上し、国際的な競争力をもつ都市空間の創出に貢献する可能性が期待されます。
品川駅周辺
品川駅周辺では、大規模プロジェクトが進行中です。品川駅周辺での再開発は、品川駅を中心に高輪ゲートウェイ駅、泉岳寺駅、田町駅にかけて広範囲で行われています。
品川駅周辺のプロジェクトは、大きく分けて４つの街区で構成されています。
4街区
4街区の開発は「TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）」と名付けられた新しい街づくりの一部で、「複合棟Ⅰ」と呼ばれる2棟の高層ビル（North ,South)で構成されています。
主に、オフィス、ホテル、商業施設やコンベンション施設などが入る予定となっており、2024年度末（2025年3月）に開業予定です。高輪ゲートウェイ駅とは、2階レベルの歩行者デッキで接続され、アクセスが良く多くの利用者が予定されています。
ホテルには、高級ラグジュアリーホテルブランドであるマリオット系列の「JWマリオット東京」が複合棟Ⅰ Southに入る予定です。複合棟Ⅰ Northには、KDDIの本社が入居予定となっています。
3街区
3街区の開発は、「複合棟Ⅱ」と呼ばれる高層ビルの建設が予定されています。主に、オフィス、商業施設、生活支援施設やエネルギーセンターなどが入る予定で、2025年度内に開業予定です。
3街区では、オフィス機能を中心としながら、生活支援施設やエネルギー供給施設を備えた多機能な建物となる予定です。街のレジリエンス（回復力）を支える重要な役割を担っています。
2街区
2街区は、1街区と3街区の間に位置し、主に文化創造施設や駐車場として機能します。完成は、3街区と同様に2025年度内に開業予定です。
文化育成・交流・発信機能を備えた拠点施設の整備により、新たな価値創造に取り組み、国際会議に対応したコンベンション・カンファレンスやビジネス支援施設を導入する予定です。
1街区
1街区は、主に住宅や子育て支援施設などが予定されており、3街区と同様に2025年度内に開業予定です。子育て支援施設の中には、インターナショナルスクールも予定されています。
居住施設には、国際基準の施設を整備する予定で、外国人ビジネスワーカーや帯同家族のための機能となるでしょう。24時間英語対応のコンシェルジュの計画もあり、戸数は1街区全体で約860戸を見込んでいます。
大井町駅
大井町駅周辺では、JR東日本と品川区との共同で、大規模な再開発プロジェクトが進行中です。大井町駅周辺の再開発は「大井町駅周辺広町地区開発」と呼ばれ、2025年度末の完成を目指しています。
大規模再開発プロジェクト「TAKANAWA GATEWAY CITY」の重要な柱のひとつとして進められている再開発です。
再開発の計画地は、東急大井町線「大井町駅」から「下神明駅」方向に広がる約29.400㎡のエリアです。主要施設として、地上26階の大規模複合施設、商業施設や品川区新庁舎が計画されています。
広場も併設され、都会ではみられない緑豊かで公園のような雰囲気を味わえます。災害時には、広域避難場所としての機能を有する多目的な広場です。
再開発がもたらす効果
首都圏の再開発は、多方面にわたる都市環境や経済に大きな影響を与えます。その中で５つの主な効果とその詳細を解説します。
地域経済の活性化
再開発は、地域経済の活性化に大きく影響します。新たな商業施設、オフィスビルの建設は、地域の雇用を生み出し、近隣住民や観光客による買い物などの消費活動を促進します。
他にも、文化施設や国際基準のホテルを併設することで、国内外から観光客が訪れることとなり、期待できるのは地域の知名度の向上です。知名度が向上することで、商業活動や新しいビジネスが生まれるチャンスが増加するので、持続的な経済成長の実現が期待できます。
住環境の向上
再開発は、住環境の向上にも大きく影響します。再開発は、古い建物やインフラを更新することになるので、安全性や居住性が大幅に改善されます。
例えば、耐震性の向上や最新の防災技術の取り込みなどで自然災害に対する備えが強化され、住民が安心して暮らせる街づくりが可能です。建物だけでなく、公園、広場や歩行者専用道路など、歩行者や住民に優しい環境が整備されることが多く、新たな住民の流入が促進し、地域の活性化にもつながります。
交通インフラの整備と利便性の向上
首都圏の開発は、駅周辺で行われることが多いです。そのため、設備が更新されることによりインフラの整備が行われます。
移動の利便性が向上し、通勤や通学の時間短縮が期待されます。通勤などの時間が短縮されるだけでなく、渋滞の軽減にもつながるので、都市全体の効率性が向上するでしょう。
環境改善と持続可能な都市形成
再開発では、環境を意識した持続可能な街づくりが行われることが期待できます。主な環境面での効果は、省エネ技術を導入した建物の増加です。
建物が更新される際に、環境に対する世界から日本・東京への注目は高いでしょう。世界から注目されている中で、環境を考慮した省エネ意識の建物が建築されます。
環境へ配慮した建物が建つことで、SDGs（持続可能）を意識した街づくりが行われ、世界水準の都市の形成が行われます。
防災・減災機能の強化
首都圏で再開発が行われることによって、防災・減災機能の強化が期待できます。建物が更新されるので、単純に耐震性が向上します。
大規模な再開発プロジェクトの中で期待できるのは、広域的な避難拠点としての機能です。単に建物が更新されるだけでなく、災害時を意識した建築計画により、公園や歩行者専用道路などの広域な緑地の確保があります。
災害が予想されている首都圏だからこそ、災害における防災・減災の対策が期待されています。
まとめ：「100年に一度」の再開発の動きに注視が必要
首都圏での再開発は、大規模なプロジェクトであることが多いです。建設途中では、イメージできないかもしれませんが、感性が近づくにつれて大きく様変わりする様子がよくわかると思います。
首都圏の利便性や経済の活性化により、ますます日本の中で東京に投資する価値が向上します。このような付加価値がつくエリアで投資することがリスクを避ける上で重要です。
投資する立地が不動産投資では、とても重要となってくるので、分析する力を磨きながら保有する物件を増やしていきましょう。自身の将来を豊かにするために、今から行動していくことで道が明るくなるはずです。